O Estado de S. Paulo, n.46144, 18/02/2020, Economia, p. B4

“Falar em qualquer tipo de bolha é irresponsabilidade’
Entrevista: Otavio Damaso


O diretor de regulação do Banco Central, Otavio Damaso, se antecipa à critica e diz que é irresponsabilidade falar em risco de bolha no crédito imobiliário no Brasil com os ajustes que a instituição está fazendo para popularizar o “home equity”, modalidade de crédito com garantia de imóvel. 

Essa mudança na regulamentação não pode gerar uma bolha imobiliária, como ocorreu nos Estados Unidos com o subprime?

Essa discussão é totalmente exagerada. É só olhar os números do mercado brasileiro. Temos hoje aqui no Brasil uma relação dívida imobiliária/PIB da ordem de 10%. Quando se olha para um país emergente parecido com o Brasil, essa relação é de 25% a 30%. Nos países avançados, a relação é de 50% e, em alguns casos, chega a 100%. O grau de alavancagem em cima do imóvel aqui no Brasil é muito baixo. Temos um espaço para crescer muito grande.

De que forma?

O nível da dívida versus o valor do imóvel no sistema financeiro brasileiro é muito baixo. O saldo está na ordem de 40% a 60%. Isso representa todos os financiamentos imobiliários versus o valor do imóvel. Se tiver que executar aquela dívida, vai vender o imóvel por R$ 100 para pagar uma dívida de R$ 40. É um nível muito baixo.

O que significa o nível baixo?

As instituições financeiras, na hora da concessão do crédito, geralmente concedem financiamento imobiliário com folga razoável. Provavelmente, se uma pessoa pegar um financiamento imobiliário, a instituição vai dar, no máximo, 70% do valor do imóvel. Dificilmente vai financiar 100%. Se o banco tiver algum problema, tem uma folga muito grande para administrar.

Por que isso é importante?

No Brasil, o imóvel financiado é para a casa própria. Raramente a pessoa está alavancando em cima disso. O “home equity” tem um volume muito pequeno. Fizemos um levantamento no ano passado, e estava na ordem de R$ 10 bilhões.

Esse volume inclui as operações das novas fintechs, que já estão oferecendo esse produto?

Sim, é muito baixo para um mercado de crédito da ordem R$ 3,5 trilhões e para um volume de valor de estoque de imóveis de R$ 12 trilhões.

Esse crédito será mais barato que o consignado?

Sim. Para se ter uma ideia, ele se equipara em muitos casos ao financiamento imobiliário, que eu tenho visto entre 7% e 9% ao ano. Combina tudo isso: volume de crédito imobiliário pequeno, nível da dívida versus o valor do imóvel com folga, um estoque de imóveis quitados nas capitais e um volume irrisório de “home equity”. Falar em qualquer tipo de bolha é irresponsabilidade. Não existe isso.

Os bancos têm interesse?

Sim. Estão se estruturando para avançar nesse tipo de crédito.

Mesmo com a regra atual, é difícil fazer um financiamento home equity no Brasil?

O papel do BC é criar as condições para as operações serem realizadas com segurança jurídica e prudenciais. As fintechs têm atuado em mercados e segmentos antes não explorados. Isso acaba chamando a atenção dos bancos tradicionais. Na pratica, o que vimos é que essa operação de “home equity” não era uma operação popular, por alguns problemas e por uma questão cultural.  

Perguntas & Respostas

 O imóvel como garantia

1. Ao dar meu imóvel como garantia, poderei usar o empréstimo para qualquer coisa?

Sim. A ideia é que o recurso liberado não tenha uma destinação específica.

2. Quem poderá pegar esse empréstimo?

Qualquer pessoa que tiver um imóvel escriturado e registrado em seu nome.

3. Poderei pegar esse empréstimo, mesmo se meu imóvel ainda não tiver sido quitado?

Não. O empréstimo só será liberado para quem já quitou o imóvel e possui seu registro em cartório, com escritura.  

4. Que valor poderei pegar de empréstimo?

Vai depender da avaliação do valor do seu imóvel. Essa regra ainda será definida.

5. Qual será a taxa de juros?

A ideia é que essa taxa seja mais barata que o empréstimo consignado, aquele que é descontado na folha de pagamento do trabalhar. Essa taxa, no entanto, ainda será detalhada.

6. Poderei pegar mais de um empréstimo dando como garantia um único imóvel?

Sim. O mesmo imóvel poderá ser dado como garantia para mais de um empréstimo, como se fossem cotas desse imóvel. Essas transações estarão sob a supervisão do Banco Central, para impedir que sejam dadas muitas garantias acima do valor do imóvel.