O mercado financeiro está cada vez mais interessado na agenda ESG, as três letras em inglês que significam governança corporativa e responsabilidade social e com o ambiente (ler mais na matéria ao lado). A adoção de práticas sustentáveis, além de benéfica para a sociedade e o planeta, pode trazer resultados financeiros mais vigorosos para as empresas. Nesse contexto, investimentos que sigam esse viés também tendem a apresentar um resultado melhor. Esse mercado ainda engatinha no Brasil, mas terá uma novidade interessante em breve: o primeiro fundo imobiliário com certificação ESG.

O fundo está sendo estruturado pela gestora Integral Brei e vai captar recursos para o desenvolvimento do Biotic, um parque tecnológico em Brasília. Ele foi concebido como um bairro planejado, tem área de 1 milhão de metros quadrados e será um hub de inovação.

Quando estiver pronto, seus empreendimentos imobiliários abrigarão principalmente startups e outras empresas de tecnologia, que pagarão ao fundo pela locação desses espaços. Como em todo bairro planejado, a ocupação urbana do Biotic será diversificada e também contará com residências, comércios, escritórios, parques e até universidades. O selo ESG será conferido pela Sitawi, uma empresa independente especializada nesse tipo de certificação.

Fundo. O mais comum é que os gestores de fundos imobiliários (FII) escolham os empreendimentos que vão compor sua carteira. No caso do FII Biotic, o processo ocorreu de maneira inversa: foi a empresa constituída pelo parque tecnológico que procurou a Integral Brei.

"O plano de desenvolvimento do parque previa que a captação de recursos para o projeto seria feita por meio do mercado de capitais, mas não havia definido a estratégia ou o tipo de veículo. Fomos procurados por eles e passamos a desenvolver um fundo imobiliário nesse formato", diz Vitor Bidetti, presidente da Integral Brei.

Antes disso, a gestora já tinha experiência com o tema da sustentabilidade: havia gerido um Fundo de Investimento em Participações com certificação ESG .

"Em 2019, chegamos a estruturar um outro FII no ramo de hotelaria e turismo, com viés ESG. Ele estava em fase de road show quando veio a pandemia e, por isso, acabou sendo adiado para o ano que vem", conta Bidetti.

O FII Biotic terá como único escopo a exploração desse empreendimento: não serão acrescentados outros imóveis ao portfólio.

Estratégia. Enquanto um grupo multidisciplinar formado por empresas de arquitetura, urbanismo e sustentabilidade trabalha em ajustes finos no parque, a Integral Brei estrutura o fundo para receber a integralização dos terrenos.

A primeira emissão deve ocorrer entre outubro e novembro deste ano e espera captar entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões, de um total de R$ 5 bilhões previstos.

Nessa primeira fase de construção e desenvolvimento, o fundo optou por focar em grandes investidores institucionais e alguns internacionais, como fundos de pensão e soberanos.

Bidetti ressalta que os fundos de pensão têm horizonte de investimento de longo prazo e metas atuariais que correspondem à variação do IPCA, mais 4% a 5% ao ano, e tudo isso casa bem com a estratégia dos FII.+

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"Em 2019, chegamos a estruturar um outro FII ( fundo imobiliário) no ramo de hotelaria e turismo. Mas a pandemia adiou o projeto para o ano que vem."

Vitor Bidetti

PRESIDENTE DA INTEGRAL BREI