Título: Construtoras investem em bairros planejados
Autor: Filgueiras, Maria Luíza
Fonte: Gazeta Mercantil, 24/04/2008, Mercado Imobiliario, p. C6

São Paulo, 24 de Abril de 2008 - Criar demanda em áreas pouco desejadas para moradia, pela distância e falta de infra-estrutura, é a chave para as incorporadoras que apostam no filão dos bairros planejados. Negociando terrenos mais afastados e extensos, fazem economia de escala que pode ser repassada no preço final do metro quadrado, seduzindo os consumidores que sonham com a casa própria. Gafisa, Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) e Terra Brasilis já fizeram incursões nesse segmento, que continua a atrair novos players. A Rossi Residencial está fazendo sua estréia com esse tipo de produto. A incorporadora lança esta semana o Paulistano, em São Paulo, bairro privativo ao lado do Morumbi, na zona sul da cidade. Em parceria com a Even, o projeto tem um volume de vendas estimado em R$ 450 milhões, num terreno de 155 mil m. Ao contrário do lançamento das concorrentes, o foco não é a baixa renda, mas sim a classe média e média alta que busca um condomínio voltado a segurança e qualidade de vida. "É o mais ousado empreendimento que já desenvolvemos", considera João Rossi, presidente do conselho de administração e fundador da Rossi. O terreno fica próximo a vias importantes de acesso, como Marginal Pinheiros, Av. Berrini, Av. Cidade Jardim e Av. Morumbi, um dos chamarizes do projeto. Serão 1.055 unidades habitacionais, em 230 mil m de área construída. Para Marcelo Dadian, gerente regional em São Paulo, o bairro oferecerá a estrutura de um resort com tranqüilidade e segurança no meio da selva de pedras. "Um dos diferenciais do Paulistano é o fato de se assemelhar a uma cidade interiorana, pois reúne segurança e comodidade para a convivência familiar", diz. O projeto é modesto se comparado aos últimos anunciados. A CCDI adquiriu em dezembro uma área de 5,2 milhões de m2, que pertencia à Companhia Melhoramentos, em Caieiras, a 19km da capital paulista. Renderá vendas de R$ 3 bilhões. O bairro planejado contará com 20 mil unidades habitacionais, entre casas e apartamentos que serão lançados em fases a partir de 2010. A CCDI estima que abrigará 80 mil pessoas, dobrando a população atual de Caieiras. Os imóveis serão comercializados com preço entre R$ 70 mil e R$ 200 mil. Depois da experiência no início da década de 1990 com o projeto Colina de São Francisco, na zona oeste de São Paulo, com 47 torres residenciais, a Gafisa criou a Bairro Novo, joint venture com a Odebrecht Empreendimentos Imobiliários focada no desenvolvimento de novos bairros -- como o próprio nome já diz. O primeiro lançamento da empresa foi realizado em novembro, no município de Cotia, e terá mais de 2 mil unidades habitacionais. Será um dos menores projetos - a companhia já negocia uma área de 6 milhões de m no Rio de Janeiro e tem outros três lançamentos engatilhados para este semestre, conforme Marcelo Moacyr, diretor de engenharia e construção da Bairro Novo. Até o final de junho, vai lançar um bairro em Camaçari (BA), com 6,7 mil unidades; em Fortaleza com 5,4 mil unidades e em Salvador com 2 mil casas e apartamentos. A companhia é focada no público com renda entre três e 10 salários mínimos. Entre as vantagens dos projetos em grande escala, Moacyr destaca a disponibilidade de área para preservação de mata virgem, áreas de lazer e serviços conforme necessidade local, como escolas e creches. "Mas o processo de aprovação é mais longo, principalmente no que se refere às licenças ambientais. O prazo médio varia entre 18 e 24 meses", pondera o executivo. Num projeto tradicional de incorporação urbana , o prazo médio é de oito meses. "Já estávamos cientes disso quando montamos o modelo de negócio. Uma forma de abreviar esse prazo é adquirir áreas que já têm aprovação", diz. Infra-estrutura Apesar de estabelecer parcerias com a prefeitura, concessionárias de energia e abastecimento de água, a maior parte do investimento em infra-estrutura nos bairros planejados cabe às incorporadoras. "Trabalhamos com uma média de 12% do VGV (valor geral de vendas) para infra-estrutura", conta Moacyr, da Bairro Novo. Em Cotia, por exemplo, a empresa foi responsável pela estação de esgoto - e não a Sabesp - beneficiando não só seus clientes como os moradores dos condomínios ao redor, e foi responsável também pela construção da rede de três quilômetros abastecimento de água. Para João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o investimento privado em infra-estrutura deve ser divido com o poder público. "Se esses investimentos estiveram aliados o bairro planejado será um bom negócio para a incorporadora", avalia. O crescente volume de condomínios privativos está atrelado à demanda de unidades habitacionais econômicas. "A maior tendência imobiliária é buscar as camadas mais carente da população, que são o grande mercado", define Crestana. "As empresas têm que oferecer moradia digna e custo de condomínio barato, daí a necessidade de investir em empreendimentos maiores, para ganhar economia de escala, o que abre espaço para a criação de bairro planejado que inclua serviços, lazer e comércio." (Gazeta Mercantil/Caderno C - Pág. 6)()